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Reclamación de gastos del préstamo hipotecario

Lunes, 9 de enero de 2017 | Francisco Iniesta López-Matencio

A la ya sabida vía de reclamación de los intereses de la cláusula suelo se une ahora la opción de reclamar también los gastos originados en la formalización de la hipoteca, los gastos de notaría, registro, e impuestos.

 

¿Por qué considera el Tribunal Supremo que se pueden reclamar esos gastos?

 

El Tribunal Supremo considera que esas cláusulas no estaban negociadas individualmente, fueron impuestas, y suponen un desequilibrio al repercutir a una sola parte, el cliente, la totalidad de los gastos. Así dice:

 

“que son nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”.

 

En la misma sentencia determina que este tipo de cláusulas generan un desequilibrio y, por tanto, se consideran abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

 

Diferenciamos dos tipos de gastos:

Los gastos de notaría y registro de la propiedad.

Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación.

 

Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).

 

En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista.

 

Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).

 

En virtud de lo anterior, los gastos de notaría y registro de la Propiedad debieran ser compartidos, por lo que la cláusula que establece la imputación total al contribuyente, es lo que el Tribunal Supremo considera abusivo.

 

Los impuestos.

En lo que se refiere a los impuestos derivados de la constitución de garantía hipotecaria, la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, su regulación establece que en el caso de constitución de garantía hipotecaria derivado de un contrato de préstamo, el art. 8 de la Ley, estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario (con independencia de que se acuerde otra cosa), en la constitución de derechos reales (hipotecas), aquel a cuyo favor se realice este acto (el banco).

 

Indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto (el sujeto que debe pagar el impuesto) las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan (el banco).

 

Las normas sobre impuestos son de obligado cumplimiento sin que las partes puedan acordar una cosa distinta a la estipulada por la regla. La cláusula de atribución del impuesto al consumidor viola Ley de IPTyAJD, e infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

 

En resumen, en relación a los impuestos derivados de la constitución de garantía hipotecaria, considera el Tribunal Supremo que imponer la totalidad del pago de los mismos al consumidor, es contrario a la propia Ley del Impuesto, toda vez que determinadas copias o certificaciones, han de ser pagadas por las entidades financieras.

 

En conclusión, la Sentencia del Tribunal Supremo considera abusivas, las cláusulas que imponen la totalidad de los gastos de constitución de hipoteca únicamente al consumidor, por lo que procedería por parte de la entidad financiera, la devolución de los gastos de notaría, registro y parte de los impuestos.

 

¿Qué pasos tienen que dar los clientes para reclamar estas cantidades?

 

Dirigirse por escrito a la entidad en primer lugar para intentar que sea esta quien de forma voluntaria reconozca el derecho a recibir esas cantidades indebidas.

 

En caso de que no se consiga la devolución deberá acudir a la vía judicial, a la instancia civil, y mediante abogado y procurador presentar demanda. En cuanto al plazo de prescripción de la acción, cabe decir que mientras el préstamo este vivo se considera que se puede reclamar esas cantidades.
 

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