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¿Puede reclamar el pequeño empresario los gastos de constitución de hipoteca?

Martes, 17 de enero de 2017 | José Segura Caballero

[Img #47201]En estos últimos meses, estamos asistiendo a un aluvión de pronunciamientos judiciales que, siguiendo la estela de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, declaran nulas determinadas cláusulas contractuales que imponen de forma indiscriminada al consumidor el pago de los gastos de las hipotecas constituidas en garantía de préstamos.

 

En concreto, lo que viene a decir el Tribunal Supremo en esa Sentencia es que resulta abusivo que el banco obligue al consumidor a asumir el impuesto de actos jurídicos documentados y los gastos de notaría y registro asociados a la hipoteca, por tratarse de gastos que la Ley impone a la entidad bancaria.

 

Tras leer esta Sentencia, me surgió la siguiente duda: si el motivo que ha llevado a declarar el carácter abusivo de estas cláusulas en los préstamos con consumidores es que son contrarias a lo dispuesto en una norma legal, ¿no existe alguna vía para que los pequeños empresarios también puedan denunciar la ilegalidad de estas cláusulas?


Consumidor vs pequeño empresario frente a los gastos de constitución de hipoteca

El problema está en que, aun cuando generalmente el poder de negociación frente al banco de un pequeño empresario es equiparable al que pueda tener un consumidor, el pequeño empresario solo puede invocar la legislación protectora de consumidores y usuarios cuando sea el destinatario final del producto o servicio contratado.

 

Esto hace que, en el caso de las hipotecas en garantía de préstamos destinados a la actividad empresarial, no sea posible obtener la declaración de abusividad de aquellas cláusulas contractuales que imponen al empresario el pago de todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca.


La ley de Condiciones Generales de la Contratación

Sin embargo, en una interesante Sentencia de 22 de marzo de 2016, el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Mallorca se basa en la Ley de Condiciones Generales de la Contratación para declarar la nulidad de una cláusula de este tipo.

 

Concretamente, esta Sentencia analiza las condiciones generales de una hipoteca constituida sobre un inmueble propiedad del administrador único de una sociedad para obtener financiación destinada a reestructurar las deudas de esta última.

 

Tras rechazar la aplicación al caso de la legislación protectora de consumidores y usuarios, el Juez afirma no obstante que “se debe examinar si la cláusula ha vulnerado alguna norma imperativa o prohibitiva”, ya que la Ley de Condiciones Generales de la Contratación impide la utilización de condiciones generales que vulneren lo dispuesto en este tipo de normas en perjuicio de la persona que se ve obligada a aceptarlas.


Partiendo de esta base, el Juez declara nula la imposición al empresario del pago de todos los impuestos asociados a la hipoteca “por ser contraria a determinadas normas imperativas del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”, e igualmente considera que, al cargar al empresario todos los gastos notariales y registrales, “el banco contraviene disposiciones legales en su exclusivo beneficio y en perjuicio del adherente”.

 

A la espera de ver si esta posición jurisprudencial se consolida, no cabe duda de que esta Sentencia sienta un importante precedente a favor de los derechos de los pequeños empresarios.

 

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