Con casi tres años de retraso y tras un difícil proceso legislativo, el pasado 21 de febrero, el Congreso aprobó la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que incorpora parcialmente a nuestro ordenamiento la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, sobre los contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y que, recientemente, en concreto el 16 de marzo, se publicó en el BOE la citada Ley con el nº 5/2019 y que entrará en vigor el próximo 16 de junio de 2019.

En términos generales, el objetivo de la citada norma no es otro que reducir, en la medida de lo posible, la diferencia en el tratamiento del crédito hipotecario e intensificar la transparencia en la contratación. En este sentido, también se aprovecha para dilucidar las diversas controversias jurídicas que se han puesto de manifiesto con los préstamos hipotecarios durante el periodo de crisis económica, como pueden ser los litigios relativos a las cláusulas suelo y a los gastos hipotecarios.

En una fase precontractual, se establecen mecanismos de transparencia y conducta, dirigidos a facilitar información al consumidor en aras de favorecer que la decisión sobre la conveniencia de celebrar el contrato de préstamo se tome de una forma consciente e informada de los potenciales riesgos. Estos mecanismos se estructuran a través de distintas herramientas, como son la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) en las que se reflejarán las condiciones básicas del préstamo.

En el mismo iter temporal, la nueva Ley determina la obligación del prestamista de evaluar la solvencia del potencial prestatario, reforzando así el concepto de “préstamo responsable”, consistente en un procedimiento exhaustivo de evaluación de la solvencia económica del cliente en un momento previo a la suscripción del contrato.

Asimismo, la figura del Notario asume mayor protagonismo de cara a reforzar el control de legalidad, este fedatario público podrá ser de la elección del potencial consumidor y además deberá prestarle asesoramiento de manera gratuita acerca del contrato de préstamo. Sin embargo, el cometido de asesoramiento del Notario ya se viene contemplando en nuestro ordenamiento jurídico desde tiempos lejanos, en concreto, desde el año 1944 con la publicación del Reglamento Notarial. Pese a no ser una novedad, dicho asesoramiento se encuentra mucho más reglado y ha de someterse a ciertas pautas, como son la manifestación de que el prestatario ha recibido la correspondiente documentación precontractual por parte de la entidad con una antelación mínima de diez días antes de la firma y que, este hecho, se documentará en un acta notarial sin coste alguno para el prestatario, pero que no exime de las explicaciones del prestamista. Ante este escenario, el prestatario deberá acudir dos veces al Notario, la primera, con el fin de otorgar el acta notarial y, la segunda, para suscribir el contrato de préstamo en escritura pública.

En lo relativo a los famosos gastos notariales, la nueva Ley regula el reparto de los mismos, contraviniendo, en parte, los criterios apuntados por nuestro Tribunal Supremo en sus recientes Sentencias del mes de enero de 2019. En particular, la nueva Ley refleja que los gastos de tasación serán soportados por el prestatario, mientras que los gastos de gestoría, registros de la propiedad y aranceles notariales serán soportados por el prestamista (en la mayoría de casos, el banco). Respecto al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable en cada caso.

Por todo ello, con la aprobación de esta Ley se consigue aunar en un mismo texto la implementación de medidas tendentes a contribuir al desarrollo de la transparencia y a la protección del consumidor frente a las entidades bancarias y prestamistas, para que, ante el nuevo auge del sector inmobiliario, cuente con la máxima seguridad jurídica.

Linkedin: Antonio Gomariz