Es una constante en las crisis económicas el incremento de los procedimientos judiciales de ejecución (hipotecaria o de embargos) sobre inmuebles, hasta el punto de que las subastas judiciales se han convertido en una fuente más de adquisición en el mercado inmobiliario.

¿Pero qué ocurre con aquellos inmuebles que se subastan y se encuentran arrendados? Sin entrar a valorar los remedios legales (que los hay) frente a la posible simulación o fraudulencia de contratos de arrendamiento, hay que tener en cuenta que, en nuestro sistema legal actual, en todo caso el arrendatario se puede ver obligado a desalojar el inmueble. En términos generales, debemos adelantar que el arrendatario que tendrá mayor protección será aquel que haya inscrito en el Registro de la Propiedad su contrato de arrendamiento, siempre y cuando esa inscripción sea anterior a la de la hipoteca o anotación del embargo que se ejecuta (en caso contrario, acudir apresuradamente al Registro de la Propiedad después ya no le serviría de nada).

En todo caso, se debe diferenciar el régimen de los arrendamientos sobre vivienda de los que recaen sobre inmuebles destinados a uso diferente (locales de negocio, naves industriales, fincas agrícolas, etc.). Así, el adquirente en subasta de una vivienda que tiene un contrato de arrendamiento tendrá que respetar los derechos del inquilino hasta un máximo de duración de 5 años desde el inicio del contrato (de 7 si el nuevo adquirente es persona jurídica), transcurridos los cuales, podrá dar por extinguido el contrato de arrendamiento. Se exceptúa lo anterior si el contrato había accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción del derecho del ejecutante (en cuyo caso, el nuevo propietario tendrá que respetar toda la duración inicialmente pactada en el contrato, aunque sea superior a 5 o 7 años).

Pero la situación es distinta si lo que se subasta judicialmente es un local de negocio o una nave industrial. Para este caso, aunque los tribunales vinieron manteniendo criterios contradictorios, la posición fue unificada el año pasado por el Tribunal Supremo en su sentencia núm. 783/2021, de 15 de noviembre, en la que consideró que estos contratos de arrendamiento en los que las partes no han pactado nada para el caso de transmisión forzosa por ejecución judicial, ni han accedido al Registro de la Propiedad antes que el derecho que se ejecuta, no son oponibles al nuevo adquirente del inmueble, por lo que el arrendatario podrá verse obligado a marcharse. Si bien con un matiz importante, dado que en estos casos la resolución del contrato de arrendamiento no opera automáticamente, sino que solo se entenderá resuelto si el nuevo propietario comunica al arrendatario su voluntad de darlo por extinguido.

Sin perjuicio de estas reglas generales, conviene siempre analizar los supuestos concretos ante una posible adquisición en subasta judicial, dados los diferentes regímenes aplicables según sea la naturaleza del inmueble subastado y la regulación aplicable por criterio temporal al contrato de arrendamiento en cuestión.

Marta González Pajuelo es socia del Departamento de Litigación y Concursal de Garrigues