El mercado inmobiliario español se prepara para enfrentar un notable aumento en los precios de la vivienda durante los próximos dos años, impulsado principalmente por un desajuste persistente entre la oferta y la demanda. Según el último Observatorio Inmobiliario de BBVA Research, el precio de la vivienda en España ya ha experimentado un incremento del 3,9% en 2023, seguido por un 4,3% en el primer trimestre de 2024. Se anticipa que esta tendencia al alza continuará, alcanzando un aumento promedio del 5% en 2024 y un 4,7% en 2025.
Recuperación de las ventas
El informe destaca una recuperación significativa en la venta de viviendas durante los primeros meses de 2024. Entre enero y mayo, las transacciones residenciales experimentaron un crecimiento interanual del 6,1%, impulsado por una combinación de factores económicos favorables, como la bajada de los tipos de interés, un mercado laboral fortalecido y un entorno económico europeo en recuperación. Además, los flujos migratorios positivos han contribuido al incremento poblacional, aumentando así la demanda de vivienda.
Este crecimiento en las transacciones ha sido desigual en diferentes regiones. Mientras que la venta de viviendas ha repuntado en la mayoría de las comunidades autónomas, Canarias y Baleares han experimentado descensos. En regiones como el País Vasco y Baleares, las ventas aún no han alcanzado los niveles de 2019. Sin embargo, las compras por extranjeros han mantenido su relevancia, representando hasta el 40% de las transacciones en áreas como Baleares, Canarias y la Comunidad Valenciana.
Aumento de la oferta
A pesar de un aumento en los permisos para la construcción de nuevas viviendas, con un incremento interanual del 14,8% en los visados entre enero y mayo de 2024, el nivel de producción sigue siendo bajo. Este aumento, aunque significativo, no compensa la creciente demanda debido a factores limitantes como la falta de suelo finalista, la escasez de mano de obra y la incertidumbre regulatoria. De hecho, el promedio mensual de viviendas iniciadas en este período es de solo 10.500 unidades. Las comunidades autónomas de Madrid, Canarias, País Vasco y La Rioja aún muestran niveles de visados inferiores a los de 2019.
El crédito para actividades de construcción e inmobiliarias también sigue reduciéndose, aunque a tasas más moderadas, representando actualmente el 6,4% del PIB, una cifra significativamente menor que el 40% registrado en 2008. Esta contracción refleja una menor dependencia del crédito en el sector.
Tendencia al alza del precio de la vivienda
La falta de oferta residencial sigue tensionando el precio de la vivienda. Tras una subida del 3,9% en 2023, el precio subió el 4,3% en el primer trimestre de 20234 en tasa interanual. La tendencia es alcista en todas las comunidades autónomas, si bien tan solo supera el máximo del ciclo anterior en Baleares y Madrid. La mayoría de las regiones sigue lejos de los máximos alcanzados en torno a 2008. Aragón, Murcia y Castilla-La Mancha se encuentran todavía un 30% por debajo de esa cota.
Previsiones para 2024 y 2025
BBVA Research prevé que la demanda de vivienda continuará al alza en los próximos años. Se espera un crecimiento del PIB del 2,5% en 2024, lo que impulsará la creación de empleo y aumentará la renta de las familias. Aunque el crecimiento económico se moderará al 2,1% en 2025, la demanda de vivienda se mantendrá fuerte, especialmente por la bajada de tipos de interés y la demanda embalsada, estimulada por la tardía emancipación de los jóvenes en España.
Las previsiones indican que las ventas de viviendas alcanzarán las 675.000 unidades en 2024 y casi 700.000 en 2025. Sin embargo, la oferta seguirá enfrentándose a desafíos significativos, con un crecimiento esperado de los visados del 10% en 2024 y del 15% en 2025, insuficiente para cubrir la demanda. En consecuencia, los precios de la vivienda continuarán su tendencia alcista, con incrementos del 5% en 2024 y del 4,7% en 2025 en términos nominales, y del 0,7% y 1,6% respectivamente en términos reales, ajustados por inflación.
