Hacienda endurece la revisión de exenciones por reinversión en vivienda habitual realizadas desde 2006
La Agencia Tributaria ha detectado un posible nicho donde regularizar declaraciones de la renta y revisará prácticamente todas las del período 2006-2009 en las que se haya producido una transmisión patrimonial de vivienda y se haya optado por aplicar exención por reinversión. Por supuesto, en primer lugar se revisarán las correspondientes al año 2006, ya que se les agota el tiempo para poder revisarlas. Se trata de una recaudación a contrarreloj.
El asunto no es baladí, ya que hablamos de pagar o no pagar importantes cantidades de impuestos por la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda habitual. Según la Ley 35/2006 del IRPF y el Real Decreto 439/2007 pueden gozar de exención "las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual".
A primera vista, parece que la voluntad de la norma es que no se abonen impuestos por la ganancia de la venta de vivienda habitual, siempre que a cambio se efectúe la compra de otra vivienda para que sea tu hogar. Incluso, se podría pensar que se puede aplicar la exención en el caso de que se adquiera una vivienda nueva y se ponga a la venta de inmediato, y se formalice la venta en menos de dos años la antigua. Pero resulta que no, porque resultan supuestos casi imposibles de hacer realidad.
Según la AEAT la mecánica de la exención es la siguiente: en primer lugar, se adquiere una vivienda, la cual tiene unos gastos de adquisición. Luego, obtienes una hipoteca para financiarla, años después la vendes y obtienes unas ganancias en la venta -una vez descontados los gastos de adquisición-.
Sobre esa ganancia hay que tributar, pero dedicando a la adquisición de la nueva vivienda el importe íntegro obtenido en la venta y descontado lo pagado en la cancelación de la hipoteca, podríamos aplicar exención por reinversión. Obviamente, en el caso de utilizar sólo una parte de ese dinero se reduce el porcentaje exento en la misma medida.
Hasta ahí, estamos de acuerdo, pero la Agencia Tributaria -la casa de todos-, impone duras condiciones, no porque lo indiquen los artículos mencionados de la ley, sino porque de su interpretación derivan más requisitos.
En primer lugar, si se renegoció y amplió la hipoteca con la que adquirió la vivienda, esta segunda hipoteca no le permitió efectuar deducción alguna en renta, lo cual es normal. Sin embargo, al vender la vivienda y tener que pagar obligatoriamente toda la hipoteca restante, tendrá que pagar tanto la parte correspondiente al préstamo original como la parte de la ampliación. Éste es el primer problema: la cantidad destinada a cancelar esa segunda hipoteca tendrá que descontarla de la exención por reinversión.
Es decir, tendrá que tributar en el porcentaje que suponga sobre el total. Por ejemplo, si una vez descontado el pago de la hipoteca original me quedaban 100.000 euros y pago la segunda hipoteca de la vivienda por 50.000 euros, sólo podré reinvertir un máximo del 50% y tendré que tributar por tanto por el otro 50% de la ganancia patrimonial.
Una vez vendida la vivienda, la AEAT obliga a que el dinero obtenido en la transacción se utilice directamente en la adquisición de la nueva vivienda, no admitiendo que la reinversión se produzca sólo con que el precio de la nueva vivienda supere la cantidad a reinvertir. Posteriormente, Hacienda exige que con ese flujo de dinero generado en la venta, y precisamente con ese flujo, se vuelva a adquirir otra vivienda en un plazo máximo de dos años para reinvertir. Ya tenemos diseccionado el segundo problema.
El tercero permite que la adquisición de la vivienda en la que se reinvierte se adquiera dos años antes de la venta, pero en ese caso:
¿cómo puedo utilizar el dinero de la venta en la adquisición de mi nueva vivienda? ¿Y más cuando la he comprado dos años antes? Además, para que la adquisición sea efectiva tiene que producirse ante notario. Porque no es válido poseer un contrato de compra-venta y estar pagando mensualidades a una promotora. Por lo tanto, podría ser aplicable la exención por reinversión para supuestos de adquisición de viviendas con pago aplazado.
En resumen, imaginemos las dos situaciones más habituales en el mercado inmobiliario: una compra y una venta de vivienda. En ambos casos, ¿donde se debería aplicar la reinversión? En la adquisición aprovechamos con la nueva garantía hipotecaria para obtener de la entidad financiera un préstamo el mismo día de la firma de la adquisición, aunque hubiéramos obtenido dinero suficiente en la venta para la nueva compra.
Este préstamo no es deducible fiscalmente, dado que hemos estado deduciendo el préstamo de la vivienda que acabamos de vender y, además, el dinero lo vamos a utilizar para comprar un vehículo, amueblar la vivienda e invertir en un negocio familiar. En estos casos no se pagará la nueva adquisición con el dinero procedente del nuevo préstamo.
Sin embargo, la AEAT intentará vincular adquisición y préstamo hipotecario, dejando al contribuyente sin exención por reinversión, lo cual es un auténtico dislate. ¿Con que pagó la nueva vivienda? ¿Con el dinero de la venta o con el del préstamo? Si podemos justificar que con el dinero de la venta se pagó la nueva vivienda y el préstamo se invirtió en otros negocios, se podría aplicar exención por reinversión. Se parece pero no es igual, al menos para Hacienda.
¿Cuál es el objetivo de la norma? ¿Cómo debería interpretarse? En mi opinión el hecho determinante debe que ser que vendo una vivienda y adquiero otra, no que el dinero salga directamente de la adquisición o pida un préstamo e ingrese el dinero a la cuenta del vendedor. Más sorprendente si cabe es que utilicen para sus argumentos meras operaciones financieras -independientemente de la tributación-, ya que estos préstamos obtenidos son financiación con una garantía hipotecaria, que Hacienda no admite y en ningún momento son deducibles.
No por ser más conocido es menos preocupante este proceder de la Administración Tributaria. La realidad es que se está abocando a muchos contribuyentes a la ruina, a perder sus propiedades y a situaciones límite. Un proceder que carece de lógica en una coyuntura económica como la actual, en la que atravesamos una crisis de dimensiones descomunales.
El asunto no es baladí, ya que hablamos de pagar o no pagar importantes cantidades de impuestos por la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda habitual. Según la Ley 35/2006 del IRPF y el Real Decreto 439/2007 pueden gozar de exención "las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual".
A primera vista, parece que la voluntad de la norma es que no se abonen impuestos por la ganancia de la venta de vivienda habitual, siempre que a cambio se efectúe la compra de otra vivienda para que sea tu hogar. Incluso, se podría pensar que se puede aplicar la exención en el caso de que se adquiera una vivienda nueva y se ponga a la venta de inmediato, y se formalice la venta en menos de dos años la antigua. Pero resulta que no, porque resultan supuestos casi imposibles de hacer realidad.
Según la AEAT la mecánica de la exención es la siguiente: en primer lugar, se adquiere una vivienda, la cual tiene unos gastos de adquisición. Luego, obtienes una hipoteca para financiarla, años después la vendes y obtienes unas ganancias en la venta -una vez descontados los gastos de adquisición-.
Sobre esa ganancia hay que tributar, pero dedicando a la adquisición de la nueva vivienda el importe íntegro obtenido en la venta y descontado lo pagado en la cancelación de la hipoteca, podríamos aplicar exención por reinversión. Obviamente, en el caso de utilizar sólo una parte de ese dinero se reduce el porcentaje exento en la misma medida.
Hasta ahí, estamos de acuerdo, pero la Agencia Tributaria -la casa de todos-, impone duras condiciones, no porque lo indiquen los artículos mencionados de la ley, sino porque de su interpretación derivan más requisitos.
En primer lugar, si se renegoció y amplió la hipoteca con la que adquirió la vivienda, esta segunda hipoteca no le permitió efectuar deducción alguna en renta, lo cual es normal. Sin embargo, al vender la vivienda y tener que pagar obligatoriamente toda la hipoteca restante, tendrá que pagar tanto la parte correspondiente al préstamo original como la parte de la ampliación. Éste es el primer problema: la cantidad destinada a cancelar esa segunda hipoteca tendrá que descontarla de la exención por reinversión.
Es decir, tendrá que tributar en el porcentaje que suponga sobre el total. Por ejemplo, si una vez descontado el pago de la hipoteca original me quedaban 100.000 euros y pago la segunda hipoteca de la vivienda por 50.000 euros, sólo podré reinvertir un máximo del 50% y tendré que tributar por tanto por el otro 50% de la ganancia patrimonial.
Una vez vendida la vivienda, la AEAT obliga a que el dinero obtenido en la transacción se utilice directamente en la adquisición de la nueva vivienda, no admitiendo que la reinversión se produzca sólo con que el precio de la nueva vivienda supere la cantidad a reinvertir. Posteriormente, Hacienda exige que con ese flujo de dinero generado en la venta, y precisamente con ese flujo, se vuelva a adquirir otra vivienda en un plazo máximo de dos años para reinvertir. Ya tenemos diseccionado el segundo problema.
El tercero permite que la adquisición de la vivienda en la que se reinvierte se adquiera dos años antes de la venta, pero en ese caso:
¿cómo puedo utilizar el dinero de la venta en la adquisición de mi nueva vivienda? ¿Y más cuando la he comprado dos años antes? Además, para que la adquisición sea efectiva tiene que producirse ante notario. Porque no es válido poseer un contrato de compra-venta y estar pagando mensualidades a una promotora. Por lo tanto, podría ser aplicable la exención por reinversión para supuestos de adquisición de viviendas con pago aplazado.
En resumen, imaginemos las dos situaciones más habituales en el mercado inmobiliario: una compra y una venta de vivienda. En ambos casos, ¿donde se debería aplicar la reinversión? En la adquisición aprovechamos con la nueva garantía hipotecaria para obtener de la entidad financiera un préstamo el mismo día de la firma de la adquisición, aunque hubiéramos obtenido dinero suficiente en la venta para la nueva compra.
Este préstamo no es deducible fiscalmente, dado que hemos estado deduciendo el préstamo de la vivienda que acabamos de vender y, además, el dinero lo vamos a utilizar para comprar un vehículo, amueblar la vivienda e invertir en un negocio familiar. En estos casos no se pagará la nueva adquisición con el dinero procedente del nuevo préstamo.
Sin embargo, la AEAT intentará vincular adquisición y préstamo hipotecario, dejando al contribuyente sin exención por reinversión, lo cual es un auténtico dislate. ¿Con que pagó la nueva vivienda? ¿Con el dinero de la venta o con el del préstamo? Si podemos justificar que con el dinero de la venta se pagó la nueva vivienda y el préstamo se invirtió en otros negocios, se podría aplicar exención por reinversión. Se parece pero no es igual, al menos para Hacienda.
¿Cuál es el objetivo de la norma? ¿Cómo debería interpretarse? En mi opinión el hecho determinante debe que ser que vendo una vivienda y adquiero otra, no que el dinero salga directamente de la adquisición o pida un préstamo e ingrese el dinero a la cuenta del vendedor. Más sorprendente si cabe es que utilicen para sus argumentos meras operaciones financieras -independientemente de la tributación-, ya que estos préstamos obtenidos son financiación con una garantía hipotecaria, que Hacienda no admite y en ningún momento son deducibles.
No por ser más conocido es menos preocupante este proceder de la Administración Tributaria. La realidad es que se está abocando a muchos contribuyentes a la ruina, a perder sus propiedades y a situaciones límite. Un proceder que carece de lógica en una coyuntura económica como la actual, en la que atravesamos una crisis de dimensiones descomunales.
