Un arquitecto especializado en rehabilitación patrimonial explica que trabajar en el conjunto histórico de Cartagena requiere navegar entre múltiples normativas: "Cada proyecto debe cumplir simultáneamente la Ley 4/2007 de Patrimonio Cultural de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, las ordenanzas municipales, la normativa turística específica para hoteles y, en muchos casos, la legislación arqueológica. Son marcos normativos que no siempre están coordinados entre sí".

La Ley 4/2007 de Patrimonio Cultural establece en su artículo 65 que cualquier intervención en conjuntos históricos requiere autorización previa de la Consejería competente en patrimonio cultural, lo que añade un nivel administrativo adicional al procedimiento municipal habitual.

Diego Ortega, concejal de Presidencia, Urbanismo e Infraestructuras del Ayuntamiento de Cartagena, declaró en agosto de 2025: ”Nosotros introdujimos en el Presupuesto de este año una convocatoria que estamos ultimando de ayuda a las excavaciones arqueológicas, que es algo novedoso, que no se había hecho nunca en Cartagena. Y yo creo que Cartagena es de los ayuntamientos pioneros en colaborar con este tipo de cosas ().

Por su parte, la alcaldesa de Cartagena Noelia Arroyo afirmó en noviembre de 2024 que “la arqueología no impide el desarrollo, sólo lo condiciona, y debemos ser capaces de trabajar con esas condiciones para conseguir el mejor casco histórico posible”. En mayo de este año añadió: “Por eso, en el casco histórico el impuesto de construcción lo tenemos bonificado al 90%, por eso hemos previsto ayudas para financiar las excavaciones arqueológicas y estamos revisando el plan del casco histórico (PEOPCH) para adaptarlo a las nuevas demandas de la construcción”. Y en marzo el Ayuntamiento concretó algunas cifras: Se destinarán 500.000 euros a acuerdos con propietarios de solares del casco antiguo para financiar excavaciones arqueológicas.

Un promotor del sector inmobiliario señala que "la incertidumbre arqueológica multiplica los riesgos de cualquier proyecto hotelero en el centro histórico, ya que un hallazgo inesperado puede paralizar las obras durante meses y disparar los costes inicialmente previstos".

El caso de Salamanca ofrecía hace décadas un modelo interesante de gestión patrimonial. Según Juani, salmantina de origen, “la ciudad tenía un sistema de incentivos específicos: las rehabilitaciones que utilizaran piedra de Villamayor (piedra local tradicional) recibían bonificaciones en tasas municipales y tramitación preferente, reduciendo los plazos".

Toledo ha implementado el Plan "Toledo Emerge" que incluye la rehabilitación de edificios históricos abandonados para usos mixtos cultural-hoteleros. La operación del edificio de San Juan de Dios contempla entre 50 y 64 habitaciones con una inversión de 9 millones de euros y medidas de incentivo fiscal específicas.

En Málaga, el Instituto Municipal de la Vivienda mantiene convocatorias anuales de hasta 3 millones de euros para rehabilitación de edificios protegidos, facilitando su conversión parcial para usos turísticos mediante procedimientos administrativos unificados.

El Ayuntamiento de Cartagena ha contado más de 180 solares sin construir en el centro histórico. Para sus propietarios, los hoteles boutique representan una oportunidad de negocio diferente y que puede crecer poco a poco (recordemos la demanda de unas 3000 plazas hoteleras más para congresos). Hay mucha demanda de turismo experiencial y muy pocos alojamientos de este tipo en la ciudad, lo que significa un mercado con mucho potencial y poca competencia.

Los proyectos hoteleros en cascos históricos necesitan márgenes del 35-40% para compensar sobrecostes arqueológicos y plazos prolongados. Un técnico municipal explica que requieren permisos de 6-8 administraciones diferentes, mientras que Zaragoza redujo estos plazos de 36 a 14 meses con una Mesa Técnica Interadministrativa.

Cartagena conserva su potencial sin explotar, a diferencia de otras ciudades mediterráneas. Casos de éxito: Málaga (hoteles boutique + Museo Picasso), Alicante (turismo de congresos) y Valencia (transformación de El Carmen y Ruzafa).

Extremadura: Badajoz aumentó las ayudas de rehabilitación a 250.000€. Se creó un Consorcio para coordinar 101 viviendas (2,5 millones€).

Otras ciudades: Toledo impulsa "Toledo Emerge" con incentivos fiscales para hoteles históricos. Zaragoza destinó 7,5 millones€ para 250 viviendas. Málaga mantiene 3 millones€ anuales que atraen inversión privada.

Gobierno central: En mayo de 2025 aprobó subvenciones directas para rehabilitación patrimonial turística (2,9 millones€ a Hostalric, 2,72 millones€ a Almadén).

Cartagena necesita urgentemente cambiar su modelo turístico. Y hay un proyecto que puede marcar el camino: la restauración completa de un edificio protegido en la Plaza San Francisco para crear el hotel boutique El Arsenal, que se inspira en la historia naval de nuestra ciudad.

La emblemática Plaza de San Francisco, que durante años ha estado muy deteriorada, podría empezar a renacer gracias a esta inversión. El proyecto incluye 20 suites temáticas, decoración exclusiva y espacios pensados para eventos culturales, presentaciones y reuniones de empresas. Lo más importante es que puede servir de ejemplo para atraer otras inversiones privadas a la zona.

Los vecinos tienen opiniones muy variadas sobre esta apuesta. Diego de Haro, de Cabo de Palos, lo ve claro: "Entiendo que los hoteles boutique pueden ser el producto hotelero que necesita el nuevo viajero. Las zonas urbanas necesitan inversiones que revitalicen el centro y las administraciones han de colaborar facilitándolo".

Francisco, nos dice: “El tema del hotel boutique me parece de un atractivo increíble (yo en persona soy usuario de esos hoteles boutique que me han llevado a conocer lugares que quizás nunca hubiese visitado). Es claramente el producto estrella para revitalizar el casco, casi más que la propia edificación residencial. ¡Pero han de salir los números!”

María Dolores, vecina de Cartagena, coincide: "Parece ser que los clientes ya van prefiriendo, en Cartagena también, hoteles boutique y apartamentos turísticos".

Pero Rubén, de Santa Lucía, propone algo diferente que nos ha llamado mucho la atención: "Como el paseo marítimo llegará hasta el muelle de Curra, una solución para repartir a los turistas puede ser prohibir la construcción de hoteles y apartamentos turísticos reglados en el casco antiguo y compensarlo dándoles muchas más plantas a la zona de Lo Campano, Santa Lucía y la antigua fundición de Peñarrolla, que se revalorizarían y se llenarían de los grandes hoteles y viviendas de alto nivel que Cartagena no tiene".

Comentando esta propuesta, Francisco opina que “cuando se agoten las alturas en el centro, que el ayuntamiento pague con un vale de edificabilidad que el titular puede gastar en aumentar la edificabilidad en proyectos a las afueras".

Es fundamental que el Ayuntamiento y la Consejería de Patrimonio agilicen trámites y ofrezcan incentivos específicos. Los retrasos y la dispersión administrativa desaniman la inversión y perpetúan el deterioro del centro histórico.