Ampliar la oferta turística en Cartagena fue el punto central de la tertulia  “Centro Histórico de Cartagena: ¿Quo Vadis?” celebrada el pasado 7 de junio en el Casino de Cartagena.

Miguel Martínez, presidente de la Cámara de Comercio de Cartagena, denunció que la tramitación urbanística puede prolongarse hasta siete años para una licencia de obra, algo que calificó de inaceptable para una ciudad que aspira a desarrollarse turísticamente.

Según un conocido promotor, una medida sencilla para que la construcción de un hotel sea rentable y ofrezca un precio competitivo es aumentar la edificabilidad. Por ejemplo, en un edificio de cinco plantas, se podría autorizar una sexta por ser hotel, una séptima si el proyecto carece de aparcamiento subterráneo, y una octava si el diseño de la fachada se integra con el estilo del Conjunto Histórico. Al hacer que estos proyectos sean económicamente viables, se conseguiría que todos los solares pendientes de licencia solicitasen los permisos de construcción en menos de dos años.

Según Diego, un promotor local, “la cosa es muy sencilla, sin edificabilidad el suelo es carísimo y nadie puede pagarlo, por lo que no se construye". 

“Llevamos muchísimos años sin que se apruebe el nuevo Plan General de Ordenación, y esa es una de las razones por las que no hay suelo disponible en la ciudad. Y, aun así, la rentabilidad de vender en el centro es prácticamente nula. Imagina cómo se pondrá la cosa cuando se apruebe el Plan y salga más suelo urbanizable al mercado".

"Aquí no es solo cuestión de trámites -entre ellos la falta de suelo-, también influye mucho el bolsillo de la gente", explica otro promotor local. "Los precios los marca la renta media de los que compran, y lo cierto es que Cartagena cada vez tiene menos poder adquisitivo. Además, muchos funcionarios y profesionales con sueldos altos se han ido a vivir a Murcia, y eso ha dejado el mercado local con menos demanda de vivienda de nivel medio-alto".

Veamos estos comentarios: la brecha económica estructural que afecta a Cartagena. En 2022, la renta neta real de la ciudad fue de 10.909 euros por habitante, muy por debajo de la media nacional de 21.916 euros. Esto significa que los ingresos de los cartageneros son un 50,2% inferiores a la media española, lo que representa una diferencia de más de 11.000 euros anuales por persona. Y deja a Cartagena en el puesto 765 del ranking nacional de renta municipal, perdiendo 34 posiciones respecto al año anterior. Esta situación refleja un problema estructural profundo donde, pese a las mejoras nominales del +16,41% en renta neta nominal, Cartagena no logra converger con los medios nacionales. La ciudad se encuentra en una trampa de renta media-baja que limita significativamente las oportunidades económicas de sus habitantes.

Aunque Cartagena ha logrado un crecimiento real del 3,8% entre 2018 y 2022, la diferencia con la renta nacional apenas se ha reducido, lo que demuestra que esta desventaja económica está prácticamente estancada.
En el fondo, esta baja renta disponible es la razón principal por la que el mercado inmobiliario local tiene limitaciones y por la que a la ciudad le resulta difícil atraer inversiones que dependan de un mayor poder adquisitivo. En resumen, si no se mejora la renta, Cartagena seguirá en una posición de desventaja económica frente a otros destinos.

Juan, otro promotor, destaca que la viabilidad no depende solo de la construcción, sino también de los servicios. Él propone una solución para el mercado residencial: Si el Ayuntamiento pone a disposición suelo para construir tres o cuatro aparcamientos públicos para los vecinos residentes, el atractivo de los nuevos edificios sin garajes aumentará, lo que hará que comprar esas viviendas sea mucho más interesante.
 

Surge la pregunta: ¿por qué la Consejería de Patrimonio Cultural impone tanto celo en las alturas y no en la estética de los nuevos edificios dentro del área declarada Bien de Interés Cultural (BIC)?

Para muchos promotores, las restricciones para no superar en altura los edificios colindantes o alterar el entorno de los inmuebles catalogados como BIC limitan la viabilidad de los proyectos. “Así, van “dando bocados” a esa permisibilidad de alturas que convierte los proyectos en no rentables”, afirma un promotor local.

Los cartageneros no debemos olvidar que en 1980 el gobierno de España declaró BIC el Conjunto Histórico de Cartagena y, a pesar de ello, en 2025 llevamos perdido más del 60 % del patrimonio y seguimos derribando y transformando el “encanto de lo que queda”.

Para Antonio, el problema es doble: la escasa rentabilidad de las inversiones en el centro de Cartagena, condicionada por factores como el hallazgo de yacimientos arqueológicos, la instalación de grúas, el aporte de materiales o las restricciones de tráfico; y, por otra parte, las enormes trabas burocráticas (urbanismo y patrimonio no están por ayudar) que dificultan la construcción no solo en el casco histórico, sino en cualquier punto del municipio.

"La Comunidad Autónoma critica a Costas por los paseos marítimos, pero no reconoce el daño que causa a Cartagena con su rigidez. Debería obligar a que las fachadas se “adapten” al entorno modernista, conservando las protegidas y asegurando que las nuevas construcciones se integren en estilo y materiales y no tanto en las alturas", señala un técnico

Expertos y promotores coinciden en que tanto el Ayuntamiento como la Consejería de Patrimonio Cultural deben habilitar mecanismos efectivos para desbloquear proyectos. “Una medida clave sería crear la figura de “Interés Social o Estratégico”, esto es, “saltarse la cola,” para los proyectos turísticos, lo que permitiría priorizar su tramitación".

"Hace no muchos años, en pleno auge de la construcción en Cartagena, solo dos arquitectos eran suficientes para sacar adelante todos los proyectos. Ahora, que apenas hay obras en construcción (¿recuerdas lo que es una grúa?), con quince arquitectos y un ejército de funcionarios, los proyectos pueden tardar hasta lustros en aprobarse".

Otra propuesta es que el Colegio de Arquitectos ejerza plenamente la “capacidad” que le otorga la normativa para garantizar el cumplimiento de las ordenanzas municipales. En ese caso, el visado de proyectos podría convertirse en un informe favorable, sustituyendo al técnico municipal y no sumándose como un trámite más. Con ello, se ahorrarían recursos públicos y se acortarían significativamente los plazos de aprobación.

Los hoteles boutique en cascos históricos generan beneficios sociales y culturales que van más allá de lo económico. Ayudan a combatir la gentrificación mediante la rehabilitación de edificios en lugar de su demolición, preservan el patrimonio arquitectónico y dinamizan la vida cultural local con eventos y exposiciones, convirtiéndose en herramientas de cohesión y revitalización urbana.

Desde la oposición municipal una concejal recuerda, no obstante, que “toda esta situación acabará cuando se apruebe el Plan Especial de Ordenación y Protección del Conjunto Histórico (PEOPCH)”.

Es justo señalar que la mayoría de los propietarios de solares y edificios en ruinas o cerrados en el casco antiguo no están en contra de la arqueología, sino de la falta de colaboración política y administrativa que dificulta su trabajo.

Los organismos internacionales confirman que la agilidad administrativa es clave para atraer inversión turística e inmobiliaria. Hosteltur equipara la lentitud burocrática con políticas fiscales desfavorables en términos de disuasión para inversores.

"En definitiva, que Cartagena sea un referente del turismo boutique o un ejemplo más de oportunidad perdida dependerá de la voluntad política para agilizar licencias, reducir la burocracia y apostar por un modelo turístico moderno, sostenible y fiel a su identidad histórica."

Las opiniones recogidas en estos artículos provienen de personas que mantienen su anonimato y reflejan sus experiencias y puntos de vista personales. Estas opiniones no coinciden necesariamente con las del autor, y los lectores decidirán su validez. El propósito de incluirlas es ofrecer opiniones de algunos cartageneros relacionados con el contenido del artículo, y no establecer verdades absolutas ni recomendaciones universales.

Reseñas y referencias:

Fuentes primarias y secundarias (oficiales e institucionales):

Plan Nacional e Integral de Turismo del Gobierno de España

Organización Mundial del Turismo (OMT), Informe sobre Innovación y Transformación Digital en Turismo (2019)

Instituto de Turismo de la Región de Murcia (ITREM)

Booking.com, datos internos compartidos en eventos de formación para partners (2022)

Hosteltur, estudios sobre comportamiento turístico

TrustYou y NYU, estudio sobre reseñas hoteleras

ReputationDefender, investigación sobre reservas hoteleras

Banco Mundial, Urban Revitalization and Private Investment (2020)

Ayuntamiento de Cartagena, datos sobre solares disponibles

Cámara de Comercio de Cartagena, tertulia “Centro Histórico de Cartagena: ¿Quo Vadis?” (7 de junio)

Fuentes adicionales (comunicación privada)

Promotores, técnicos y arquitectos locales especializados en rehabilitación de edificios en el Conjunto Histórico de Cartagena (2025).

Una concejal de la oposición en el Ayuntamiento de Cartagena (2025)