El lector habrá leído y escuchado, aquí y allá, que el Gobierno se declara decididamente partidario de tomar cuantas medidas sean necesarias para que el mercado de arrendamiento de viviendas modere su precio. Hace bien.

Dentro del ámbito fiscal, se han anunciado medidas inminentes, aún por conocer en detalle, mediante las cuales se aplicarían bonificaciones hasta del 100% en los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de viviendas, señal de que el Gobierno cree en la correlación entre las bonificaciones fiscales y el deseo de poner viviendas en arrendamiento y la modulación de sus precios. Uno, en su ingenuidad, pensaría que el deseo de poner viviendas en arrendamiento, y fijar su precio, más tiene que ver con la percepción del riesgo de no percibir la renta pactada que los impuestos que la acompañan. Sin embargo, aceptemos pulpo como animal de compañía, supongamos que el alquiler de vivienda es una actividad con seguridad jurídica, tralarará, y veamos cómo están ahora mismo sus incentivos fiscales.

Los rendimientos de arrendamiento de viviendas gozan, ahora mismo, de distintos niveles de bonificaciones: 90%, 70%, 60%, 50%, lo cual supone un marco regulatorio, cuando menos, complicado de entender. Las reducciones más golosas, las del 90% y 70%, se reserva para arrendamientos situados en lo que se denominan zonas de mercado residencial tensionado. Si echamos un vistazo a lo que se considera como “zonas tensionadas”, nos llevaremos la sorpresa de constatar que, con abrumadora mayoría, se trata de municipios de Cataluña y País Vasco, lo que a un observador imparcial le llevará a pensar que la declaración de zonas tensionadas, y los potenciales beneficios fiscales que ello acarrea, están al albur de la agenda política de unos y otros.

Sorprende, por otra parte, que haya tantos municipios de País Vasco y Navarra. El lector sabrá que dichos territorios se gobiernan fiscalmente con leyes propias, en las cuales el arrendamiento de viviendas tiene un interesante tratamiento fiscal. En primer lugar, rige el criterio de caja, por lo que un impago no tiene consecuencias fiscales gravosas para el propietario; en segundo lugar, los rendimientos de arrendamiento de vivienda tributan como rentas del ahorro, lo que supone, aproximadamente, que se tribute a la mitad que en el resto de España. Así, vemos cómo un régimen fiscal que ya lo quisieran los propietarios de otras comunidades autónomas, no parece tener una incidencia clara en la inflación de los alquileres de viviendas, habida cuenta de tantos municipios que se dicen tensionados en territorio foral.

Sin embargo, a pesar de ello, el régimen fiscal del arrendamiento de viviendas en el IRPF no foral ha sufrido, en los últimos ejercicios, manos y más manos de pintura, en el convencimiento de que, a más beneficios fiscales anunciados, más viviendas van a ser puestas en alquiler, y más moderación van a acumular los precios. De una reducción genérica del 60%, se ha pasado a este régimen pluribonificado que ahora se anuncia hasta del 100%, todo ello sometido a su correspondiente letra pequeña que ya se encargarán los órganos de gestión e inspección de verificar, pues sucede aquí que el legislador propone, y la Administración dispone. Y para muestra, un botón.

El artículo 23 de la Ley de IRPF es donde se establece esta panoplia de reducciones, todas ellas aplicables al arrendamiento de inmuebles destinados “a vivienda”, sin más. Sin embargo, la interpretación administrativa es que dichas bonificaciones solo pueden aplicarse al arrendamiento de vivienda “habitual”, sin que quepa apreciar de dónde se saca este matiz. De igual manera que, por ejemplo, en la Ley de IVA se establece una exención en el arrendamiento de vivienda, y es cuestión pacífica que un arrendamiento de temporada de vivienda está exento de IVA, en el IRPF se han lanzado decenas, cientos de campañas, peinando arrendamientos para detectar alquileres de los que se dicen de temporada para quitarles la bonificación fiscal. Y no piense el lector que se trata de alquileres vacacionales de los de puente de la Constitución o quincena de verano sino de, por ejemplo, alquileres a estudiantes o a funcionarios destinados temporalmente a un municipio.

El criterio de la Administración es que los alquileres de temporada no son válidos para aplicar ninguna bonificación fiscal, distinguiendo dos tipos de contratos de arrendamiento: los que duran más de un año y los que duran menos. Así, los que duran menos de un año (un año menos un día) son arrendamientos de mera temporada, mientras que los arrendamientos de más de un año (un año y un día) son arrendamientos de vivienda. Esto lo dijo así la Dirección General de Tributos un 9 de abril de 2024. Si lector acude al Diccionario de la RAE para ver qué significa “temporada”, verá que significa “espacio de varios días, meses o años que se consideran aparte formando un conjunto”.

Algunos Tribunales ya han mostrado su disconformidad. Así, el TSJ de la Comunidad Valenciana, centrándose en los arrendamientos de pisos a estudiantes ha indicado que, si los arrendatarios residen en una vivienda durante el curso escolar, la vivienda está destinada a proveer la necesidad de alojamiento vital para sus moradores y que, no indicándose otra cosa en la Ley, no ve motivo alguno para entrar en peleas de temporadas y calendarios, por lo que debe aplicarse la bonificación fiscal.

A la espera de la nueva mano de pintura que sufrirá el artículo 23, no parece que la Administración vaya a cambiar su criterio, y seguirá anulando las bonificaciones fiscales a los arrendamientos de lo que ellos consideran como de temporada. Y el arrendador se encontrará, por tanto, sin bonificación fiscal, posiblemente sin exenciones en el Impuesto sobre Patrimonio, habida cuenta del régimen fiscal tan borroso de cuándo considerar actividad económica el alquiler, y sin una firme protección legal ante impagos. No es de extrañar, por tanto, que haya viviendas que se reconduzcan hacia alquileres en plataformas web vacacionales. ¿Y los estudiantes? Los estudiantes, que se vayan a vivir debajo de un puente. De temporada.