Doy al lector por enterado de la crisis inmobiliaria que padecemos: oferta insuficiente, precios desorbitados. Huyendo de análisis simplistas y soluciones de sujétame-el-cubata, hay muchos factores que están contribuyendo a generar un panorama poco alentador: demanda en aumento y oferta sobrecogida por laberínticos procesos de gestión de suelo, escasez de mano de obra, edificios residenciales derivados al alquiler vacacional, sobrecostes en materias primas e inseguridad jurídica en la gestión de activos.

Como mero espectador de esta crisis, dos cuestiones me sobrecogen: la primera, que hayan desaparecido las cocinas de las viviendas españolas (¿por qué no se construyen ya casas con cocina?) y la segunda, la fiscalidad muchas veces borrosa e ininteligible que acompaña a la actividad inmobiliaria, especialmente en la tenencia y explotación de activos, lo cual no hace sino añadir complejidad a un sector ya de por sí tensionado.

Hay un tema fundamental que añade inseguridad jurídica en el arrendamiento de activos inmobiliarios, como es el hecho de cuándo se considera actividad económica dicho arrendamiento. Aquí nos topamos con la norma que exige la presencia de un empleado, aunque la presencia del empleado no garantiza que se considere actividad económica: la parte contratante de la primera parte.

Sin embargo, la presencia del empleado no es necesaria si el arrendamiento del inmueble no es mero alquiler, sino actividad hostelera: para ello es preciso la existencia de servicios añadidos al inquilino. ¿Cuáles? Pues depende, tampoco piense el lector que tenemos aquí una norma clara que delimite cuándo el alquiler del inmueble es residencial o turístico. Generalmente se ha interpretado que estos servicios pueden consistir en limpieza y lavandería mientras el inquilino se encuentre en el inmueble… recuerdo aquí una Consulta Vinculante de septiembre de 2024, en la que el dueño de una pensión acudía angustiado a la Dirección General de Tributos, con la duda de si su pensión podía no ser considerada una actividad económica (con las consecuencias fiscales que de ello pudieran derivarse). Dado que la interpretación administrativa es que los servicios de lavandería y limpieza deben darse con el inquilino dentro del inmueble (no vale con fregar el piso entre inquilino e inquilino), el dueño de la pensión confesó a la Dirección General de Tributos que él solo cambiaba las sábanas una vez a la semana. La respuesta fue que tan evidente espesura no tenía consecuencias adversas (fiscales, se entiende), dado que sí se estaban prestando otros servicios propios de la industria hostelera, como eran los de conserjería y custodia de equipajes de los inquilinos, pobrecitos ellos.

Dejando al margen la consideración de actividad económica o no, el hecho de que el arrendamiento de un inmueble sea turístico, tiene otra interesante variable, en este caso en el Impuesto sobre Valor Añadido. Un alquiler de vivienda, sea actividad económica o no, está exento de IVA. Ello quiere decir que no se puede cargar IVA al inquilino y que cualquier IVA soportado por el arrendador (como el de la adquisición de la vivienda) no será deducible. Sin embargo, si el alquiler se considera como vacacional, es cierto que parte de lo que se cobre al inquilino deberá ingresarse al Tesoro Público, pero no es menos cierto que el arrendador obtendrá el derecho a deducirse todo el IVA que soporte en su actividad, amén de garantizarse desde el primer inmueble explotado la exención en el Impuesto sobre Patrimonio y reducciones sustanciales en el de Sucesiones y Donaciones. Conclusión evidente: el régimen fiscal en la explotación de viviendas como activos turísticos es más benevolente que el de inmuebles residenciales, justo lo contrario de lo que debería suceder si se quiere evitar que viviendas residenciales sean abstraídas de la oferta para ser explotadas como alquileres turísticos de corta duración.

A este hecho se suma la aprobación de una Directiva Europea, la 2025/516, que va a obligar a los estados miembros a modificar sus normativas de IVA antes de julio de 2028. La modificación consistirá en eliminar la exención en el arrendamiento de viviendas de corta duración (entendiendo corta por menos de 30 días a un mismo inquilino), se cambien las sábanas o no.

La aplicación de esta Directiva tendrá un evidente efecto: todos los arrendamientos de viviendas de corta duración, a través de plataformas electrónicas o mediante cartel de “se alquila” atado a la barandilla del balcón, pasarán a estar gravadas con IVA, no sabemos aún si al 10 o al 21%. Consecuencia de este hecho: que el IVA pasará a ser deducible automáticamente, pudiéndose incluso deducir el de la adquisición de la vivienda, siempre que la hayamos adquirido en los últimos diez ejercicios. Segunda conclusión: se va a aumentar considerablemente el número de personas obligadas a presentar sus declaraciones trimestrales 303, y a emitir facturas sobre las que, recordémoslo, está pendiente una revolución normativa, tanto por el Verifactu pospuesto como por la obligación de emitir facturas electrónicas. Y todo esto, en casas con la placa vitrocerámica y el extractor de humos en medio del salón.