La vivienda seguirá encareciéndose con fuerza en España este año. BBVA Research prevé que los precios suban un 10,2% en 2026 y que, aunque el ritmo se modere, vuelvan a avanzar un 6,8% en 2027, en un mercado que sigue tensionado por el desajuste entre una demanda muy sólida y una oferta claramente insuficiente.

BBVA sitúa el origen de esta tensión en un desajuste persistente entre una demanda muy activa y una oferta claramente insuficiente. El informe sitúa la creación de hogares cerca de las 200.000 unidades al año, impulsada por un saldo migratorio anual de 550.000 personas, mientras la producción de vivienda nueva continúa por debajo de ese nivel. BBVA calcula que los visados de obra nueva crecerán un 12,5% de media en el bienio hasta rondar las 160.000 unidades anuales, pero aun así el déficit acumulado podría acercarse a las 800.000 viviendas en 2027.

Ese cuello de botella seguirá pesando sobre las operaciones. BBVA anticipa una caída del 1,6% en las ventas de vivienda en 2026 y un leve repunte del 1,1% en 2027, no porque la demanda desaparezca, sino porque simplemente falta producto terminado, sobre todo vivienda nueva, y los precios siguen expulsando a parte de los compradores.

El informe añade además un factor de incertidumbre nuevo para el sector: la guerra en Irán y la tensión en Oriente Medio. BBVA advierte de que, como ya ocurrió tras la invasión rusa de Ucrania, el conflicto puede traducirse en un encarecimiento de las materias primas ligadas a la construcción, lo que reduciría todavía más la rentabilidad de las promotoras y complicaría el lanzamiento de nuevos proyectos residenciales. Ese mismo choque también puede afectar a la demanda si presiona al alza la inflación y erosiona la capacidad de compra de los hogares.

La fortaleza de la demanda se apoyará, según el servicio de estudios, en varios pilares que seguirán activos este año: tipos de interés relativamente bajos, crecimiento del empleo, salarios por encima de la inflación y una elevada compra de vivienda por parte de extranjeros. Pero ni siquiera ese entorno más favorable para el crédito resolverá el problema central del mercado, ya que la vivienda que hace falta sigue llegando más despacio de lo que crece la necesidad.

En paralelo, BBVA vuelve a poner el foco en la debilidad estructural del negocio constructor en España. La rentabilidad sobre recursos propios (ROE) del sector mejoró hasta el 4,1% en 2024, frente al 3,1% de 2023, pero sigue muy lejos de los niveles observados en otros países europeos. El propio informe subraya que ese dato se sitúa 12,5 puntos porcentuales por debajo de la media histórica de Francia y Alemania, una distancia que ayuda a explicar por qué cuesta tanto aumentar la oferta con más rapidez.

Para BBVA, esa rentabilidad sigue lastrada por los costes elevados de materiales, escasez de mano de obra, falta de eficiencia, incertidumbre regulatoria, baja rotación de activos y un peso excesivo de los recursos propios en la financiación. Entre las palancas para corregirlo, el informe cita la industrialización de procesos, un análisis más elaborado y firme del coste del suelo y de las cargas urbanísticas, la reducción de los plazos de transformación urbanística y una mayor certidumbre para financiar promociones. También apunta que el fondo soberano ‘España crece’ podría ayudar si facilita liberar recursos propios de las empresas.