Los desahucios en Murcia se han convertido en uno de los procedimientos civiles más demandados ante los Juzgados de Primera Instancia de Murcia, Cartagena y Lorca. La entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia y la consolidación del régimen de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda han modificado los pasos previos al juicio verbal de desahucio, han introducido un debate doctrinal sobre el requisito de procedibilidad y han endurecido las exigencias documentales en la pieza de vulnerabilidad. José Francisco Del Saz Hernández, socio director de Del Saz & Hernández Abogados, analiza el nuevo escenario procesal y traza las claves para que el propietario recupere su vivienda en el menor plazo posible.

Por qué crecen los desahucios en Murcia: contexto regional

La Región de Murcia figura entre las comunidades autónomas con mayor litigiosidad arrendaticia por habitante. Según los datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial en el panel «La Justicia Dato a Dato», los lanzamientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, en adelante LAU) representan en torno al 70 % del total practicado a escala nacional, una proporción estable desde hace más de una década y que en Murcia se ve reforzada por el crecimiento del parque privado de alquiler.

A esta presión estructural se suma una característica diferencial: la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia no ha declarado, hasta la fecha, ninguna zona de mercado residencial tensionado al amparo del artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Esa decisión política tiene una consecuencia procesal directa: no resultan aplicables en Murcia ni las prórrogas extraordinarias del artículo 10.2 LAU vinculadas a la declaración autonómica, ni los topes específicos al IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de la Renta) que el INE publica desde 2024 como sustituto técnico del IPC para los contratos de vivienda habitual.

«El propietario murciano no tiene en contra las prórrogas extraordinarias del artículo 10.2 LAU», explica José Francisco Del Saz Hernández. «Pero esa ventaja relativa se diluye si el procedimiento no se prepara bien. En Murcia, la diferencia entre recuperar la vivienda en cinco meses o en quince está casi siempre en la calidad técnica de la demanda y en cómo se anticipa la pieza de vulnerabilidad».

LO 1/2025 y MASC en los desahucios: un debate doctrinal abierto

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, vigente desde el 3 de abril de 2025, ha incorporado al ordenamiento procesal civil el deber de acudir a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) con carácter previo a la presentación de la demanda. El artículo 5 de la norma fija el requisito de procedibilidad con carácter general y el artículo 5.2 enumera excepciones tasadas. Entre esas excepciones no figura expresamente el desahucio.

La consecuencia es que, desde abril de 2025, juzgados de distintos partidos judiciales españoles vienen interpretando de forma dispar si el desahucio por falta de pago tramitado por la vía del artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) exige o no MASC previo. Una lectura sistemática (basada en el carácter sumario del juicio verbal de desahucio, en la urgencia derivada del impago acumulado y en la enervación regulada en el artículo 22.4 LEC) ha llevado a varios juzgados a admitir demandas sin acreditar negociación previa. Otra lectura literal del artículo 5 LO 1/2025 está provocando inadmisiones e impulsando la presentación generalizada de actas de intento de negociación con carácter cautelar.

«En la práctica de los Juzgados de Primera Instancia de Murcia, lo prudente hoy es documentar siempre un intento de negociación previo, incluso cuando defiendas que no es exigible», señala el socio director de Del Saz & Hernández Abogados. «El coste de hacerlo (un burofax estructurado o un acta notarial) es bajo; el coste de no hacerlo (una inadmisión que obligue a reformular la demanda) puede ser de meses».

Para las pretensiones que el propietario suele acumular al desahucio (reclamación de rentas vencidas y futuras hasta el lanzamiento al amparo del artículo 437.4.3.º LEC, reclamación de cantidad por daños o gastos, resolución contractual del artículo 1124 del Código Civil cuando se ejercita por causa distinta del impago puro), la exigencia del MASC se aplica de forma mucho más pacífica.

Pieza de vulnerabilidad y gran tenedor: cuándo se suspende el lanzamiento

La Ley 12/2023, en su disposición final quinta, reformó el artículo 441.5 LEC para reforzar el control judicial de las situaciones de vulnerabilidad económica y social. El régimen actual obliga al demandante a indicar en la propia demanda si tiene la condición de gran tenedor (definida en el artículo 3.k de la Ley 12/2023 como el titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o de cinco si están en zona de mercado residencial tensionado declarada).

Cuando concurren dos requisitos (que el demandante sea gran tenedor y que el demandado se encuentre en situación de vulnerabilidad acreditada por servicios sociales), el procedimiento queda condicionado a una fase obligatoria de conciliación o intermediación previa a la continuación. Adicionalmente, el lanzamiento puede suspenderse hasta dos meses cuando el arrendador es persona física y hasta cuatro meses cuando es persona jurídica, plazos que computan desde la recepción de la comunicación de servicios sociales por el órgano judicial.

«La mayoría de propietarios murcianos no son grandes tenedores y por eso, en su caso, el procedimiento no queda automáticamente sometido a la fase de intermediación», matiza Del Saz Hernández. «Pero sí pueden encontrarse con la suspensión por vulnerabilidad, que opera con independencia del volumen patrimonial del arrendador cuando el juzgado activa el protocolo con los servicios sociales municipales del ayuntamiento correspondiente, sea Murcia, Cartagena, Lorca, Molina de Segura o San Javier».

Cuatro errores frecuentes que retrasan un desahucio en Murcia

Desde el despacho murciano identifican cuatro patrones recurrentes en los procedimientos que llegan a su mesa cuando el propietario ha intentado actuar por su cuenta o con asesoramiento generalista:

1. Requerir el pago por canales sin valor probatorio. WhatsApp, llamadas o correos electrónicos sin acuse de recibo impiden acreditar correctamente la enervación o su preclusión (artículo 22.4 LEC) y debilitan la pretensión.
2. Demandar solo la resolución y no acumular las rentas devengadas y futuras. Obliga a un segundo procedimiento posterior (habitualmente monitorio o declarativo) y separa lanzamiento de cobro.
3. No anticipar la documentación de la pieza de vulnerabilidad. No aportar con la demanda los datos que el letrado de la Administración de Justicia necesita para señalar fecha de lanzamiento ya en el decreto de admisión multiplica los plazos.
4. Confundir la causa de resolución y el cauce procesal. Demandar por precario lo que es arrendamiento vigente, o ejercitar el artículo 1124 CC cuando bastaba el 250.1.1.º LEC, suele desembocar en una sentencia desestimatoria o en una resolución por incongruencia.

«Cada semana que el inmueble está sin recuperar es renta perdida, suministros pendientes y, en muchos casos, deterioro del bien», apunta el socio director. «La diferencia la marca el letrado que prepara el caso antes de presentar la demanda, no el que la firma».

Desahucio por impago, precario, ocupación ilegal y resolución contractual: cuatro figuras distintas

La opinión pública tiende a mezclar realidades procesales que en sede judicial tienen demanda, plazos y prueba diferentes:

• Desahucio por falta de pago de renta o cantidades asimiladas (artículo 250.1.1.º LEC, en relación con el artículo 27.2.a LAU): presupone un contrato de arrendamiento vigente. Permite la enervación una sola vez (artículo 22.4 LEC) salvo previo requerimiento fehaciente con un mes de antelación.
• Desahucio por precario (artículo 250.1.2.º LEC): se reserva para quienes ocupan sin título y sin pagar renta, pero con consentimiento inicial del propietario (cesiones gratuitas a familiares, exparejas, comodatos extinguidos). La jurisprudencia consolidada de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo (entre otras, sentencias del año 2018 sobre precario familiar) marca los límites de esta vía.
• Ocupación ilegal de vivienda de personas físicas o entidades sin ánimo de lucro (artículo 250.1.4.º LEC, introducido por la Ley 5/2018, de 11 de junio): la vía civil rápida frente a quien entra sin título alguno, en paralelo a la vía penal del delito de usurpación del artículo 245.2 del Código Penal.
• Resolución contractual ordinaria por incumplimientos distintos del impago (artículo 1124 del Código Civil y artículo 27.2 LAU): cabe para causas como subarriendo inconsentido, actividades molestas, daños o no destino a vivienda habitual. Se tramita por juicio ordinario cuando excede de la cuantía del verbal.

«Acudir al cauce equivocado supone, en el mejor de los casos, perder seis meses; en el peor, una sentencia desestimatoria que obliga a empezar de cero», recuerda Del Saz Hernández.

De la sentencia al lanzamiento: la fase de ejecución

Obtenida la sentencia estimatoria, la recuperación efectiva del inmueble depende de la ejecución forzosa regulada en el Libro III de la LEC. El señalamiento de fecha de lanzamiento se anticipa en el decreto de admisión cuando se solicita con la demanda (artículo 440.3 LEC), lo que ha permitido reducir significativamente los tiempos en partidos judiciales como Murcia y Cartagena. La efectividad del lanzamiento puede aplazarse de nuevo si en fase de ejecución reaparece la pieza de vulnerabilidad o si concurren menores en la unidad familiar.

En el plano económico, las costas se rigen por el artículo 394 LEC, con las especialidades del artículo 22.5 LEC para los casos de enervación. La consignación de rentas devengadas durante el procedimiento (artículo 449 LEC) se exige al arrendatario que pretenda recurrir, lo que en la práctica reduce el porcentaje de recursos frívolos.

Recomendaciones del despacho a los propietarios en Murcia

Para los arrendadores que se enfrentan a un escenario de impago o de finalización contractual no atendida, el equipo de Del Saz & Hernández Abogados en Murcia recomienda actuar en cinco tiempos:

1. Documentar el impago por canal fehaciente desde el primer mes (burofax con acuse y copia certificada del contenido).
2. Remitir requerimiento de pago previo si se quiere cerrar la posibilidad de enervación posterior.
3. Verificar la condición o no de gran tenedor del propietario y declararla expresamente en la demanda.
4. Acumular la reclamación de rentas vencidas y futuras hasta el lanzamiento efectivo (artículo 437.4.3.º LEC).
5. Solicitar señalamiento de fecha de lanzamiento ya en la demanda, con la documentación que permita al juzgado fijarla en el decreto de admisión.

«El desahucio no es solo un trámite procesal: es una estrategia patrimonial», concluye José Francisco Del Saz Hernández. «Y como toda estrategia, lo que se decida en la primera semana condiciona el resultado de los doce meses siguientes».

Sobre Del Saz & Hernández Abogados

Del Saz & Hernández Abogados es un despacho con sede en Murcia especializado en derecho civil, arrendamientos urbanos, derecho inmobiliario y procesal. Asesora a propietarios, comunidades de propietarios y pequeños inversores inmobiliarios en procedimientos de desahucio, reclamación de rentas, resolución contractual y ocupación ilegal en toda la Región de Murcia, con presencia ante los Juzgados de Primera Instancia de Murcia, Cartagena, Lorca, Molina de Segura y San Javier, y ante la Audiencia Provincial de Murcia. Es uno de los despachos murcianos especializados como abogados especialistas en desahucios en Murcia, y está dirigido por José Francisco Del Saz Hernández, socio director.