España tiene uno de los grandes problemas de vivienda de Europa, pero también uno de los colchones públicos más pequeños para afrontarlo. Solo una de cada 65 viviendas es pública, lo que equivale al 1,5% del parque residencial, el porcentaje más bajo entre las principales economías europeas.

El dato aparece recogido en el Informe Anual 2025 del Banco de España, que advierte de que el parque público español no tiene capacidad suficiente para amortiguar los problemas de acceso a la vivienda. La comparación europea deja al país en una posición especialmente débil: en Países Bajos la vivienda pública representa el 34,1% del parque, en Austria el 23,6%, en Dinamarca el 21,3% y en Reino Unido el 16,4%.

Por tanto, los precios de compra y alquiler crecen más rápido que la renta de los hogares y la escasez de oferta se ha convertido en uno de los principales factores de presión sobre el mercado residencial.

Un déficit de 750.000 viviendas

El Banco de España cifra en unas 750.000 viviendas el déficit acumulado entre la creación de nuevos hogares y la construcción de casas entre 2021 y 2025. La brecha casi duplica la registrada en otros países europeos como Italia y refleja la dificultad del mercado para responder al aumento de la demanda residencial.

El desequilibrio es evidente, ya que mientras España crea alrededor de 240.000 nuevos hogares al año, en 2025 se terminaron unas 92.000 viviendas nuevas. La oferta no crece al ritmo de la demanda y esa tensión se traslada directamente a los precios.

El Banco de España señala entre los principales obstáculos la escasez de suelo disponible, la lentitud de la gestión urbanística, la falta de coordinación entre administraciones, los problemas para conectar nuevas promociones a la red eléctrica, la menor capacidad productiva del sector tras el colapso de 2008 y la falta de mano de obra.

Los jóvenes, cada vez más lejos de la compra

Uno de los efectos más visibles del encarecimiento de la vivienda es la pérdida de peso de los jóvenes en el mercado de compraventa. La proporción de compras realizadas por personas de entre 18 y 35 años ha caído cerca de 20 puntos desde 2007 y se situó en el 22,4% del total de adquisiciones de residentes en 2025.

El acceso a la propiedad se ha deteriorado especialmente para los hogares jóvenes y para la población nacida fuera de España. Según el Banco de España, estos grupos necesitarían alrededor de 7,5 años de renta neta para comprar una vivienda, frente a los cuatro años del promedio de todos los hogares.

En las grandes ciudades, el esfuerzo se dispara, ya que los hogares que viven de alquiler necesitarían hasta 10 años de renta neta para comprar una vivienda en mercados tensionados como Málaga, Madrid o Barcelona. En el caso de Málaga, el esfuerzo para adquirir una vivienda alcanza los 10 años de renta y el alquiler absorbe de media el 34,5% de la renta neta mensual.

El alquiler absorbe cada vez más renta

Las dificultades para comprar han desplazado parte de la demanda hacia el alquiler, lo que ha aumentado la presión sobre los precios. El esfuerzo medio en alquiler alcanza el 30% de la renta neta en las zonas con mayor demanda.

El Banco de España señala casos especialmente tensionados como Málaga, con un esfuerzo del 34,6%; Cádiz, con el 31,2%; Baleares, con el 30,7%; y Madrid, con el 30,4%.

Además, cerca del 90% de los propietarios de viviendas en alquiler son particulares, lo que refleja un mercado muy atomizado y con escasa presencia de grandes operadores públicos.

Precios en niveles de 2005 y fuerte dispersión territorial

El informe también señala que los precios reales de la vivienda han vuelto a niveles de 2005 y se han acelerado desde 2024. No obstante, el aumento no se reparte de forma homogénea por todo el territorio, sino que se concentra en determinadas áreas urbanas y zonas de alta demanda.

Entre 2014 y 2025, el precio real de la vivienda creció de media un 5,2% anual en Málaga, un 4,8% en Madrid y un 4,7% en Baleares. En grandes áreas urbanas, los incrementos fueron especialmente intensos en Valencia, Málaga, Madrid y Barcelona.

El encarecimiento también se traslada a los nuevos contratos de alquiler, con un aumento medio del 4,9%. En el caso de las nuevas viviendas que entran al mercado del alquiler residencial, el repunte alcanzó el 16,6% en 2024.

Más oferta y mejor gestión urbanística

El Banco de España considera que los dos grandes retos del mercado son los problemas de acceso y las restricciones al crecimiento de la oferta. Para afrontarlos, propone actuar sobre la gestión urbanística, el suelo, la productividad del sector y la coordinación administrativa.

El organismo también contempla medidas transitorias para contener la demanda, como límites a usos no residenciales de la vivienda, aunque advierte de que las actuaciones focalizadas en zonas o colectivos pueden ser poco efectivas si la oferta sigue siendo rígida.

Así, España necesita más vivienda, más rápido y con mayor presencia pública. Sin un parque público suficiente, el mercado queda prácticamente solo ante una presión de demanda que no deja de crecer.