La Asamblea Regional ha convalidado este miércoles el Decreto Ley de Vivienda Asequible de la Región de Murcia, una norma que introduce ventajas fiscales, nuevas fórmulas para acelerar los desarrollos urbanísticos y primas que permitirán aumentar hasta un 50% la edificabilidad en determinados proyectos.

El decreto ha salido adelante con los votos del Partido Popular y de los diputados del Grupo Mixto José Ángel Antelo y Virginia Martínez, ambos expulsados de Vox. PSOE y Podemos-IU han votado en contra, mientras que los siete diputados de Vox se han abstenido. La norma será tramitada después del verano como proyecto de ley, lo que permitirá a los grupos presentar enmiendas y modificar su contenido.

El texto fue publicado en el Boletín Oficial de la Región de Murcia el 7 de julio y entró en vigor al día siguiente. Su tramitación posterior como proyecto de ley no suspende esas medidas, aunque sí abre un nuevo proceso parlamentario para revisarlas.

El Gobierno regional calcula que el nuevo modelo puede favorecer la construcción de 25.000 viviendas durante los próximos cinco años. Se trata de un objetivo estimado por el Ejecutivo y el PP, no de una cifra de promociones ya aprobadas, financiadas o en construcción.

Una nueva categoría de vivienda protegida

La principal novedad es la creación de la denominada Vivienda Asequible de la Región de Murcia, una nueva modalidad integrada dentro del sistema de vivienda protegida.

Podrá ser promovida directamente por las administraciones, por empresas privadas o mediante colaboración público-privada. También podrá proceder de promociones de nueva construcción, edificios rehabilitados o viviendas libres ya existentes que pasen a cumplir las condiciones establecidas.

Las viviendas podrán destinarse a venta, uso propio o alquiler, tanto con opción de compra como sin ella. Deberán constituir el domicilio habitual y permanente de sus ocupantes y no podrán utilizarse como segunda residencia.

Para acceder será necesario que la unidad familiar o de convivencia no supere unos ingresos máximos de 6,5 veces el IPREM y que sus recursos sean superiores a una vez ese indicador. Como regla general, tampoco se podrá ser propietario de otra vivienda en España, salvo que resulte inadecuada o no esté disponible por circunstancias como una separación, una discapacidad sobrevenida o una situación catastrófica.

El precio máximo todavía no está fijado

Uno de los aspectos más relevantes es que el decreto no establece una cantidad concreta para el precio máximo de venta ni para el alquiler de las nuevas viviendas asequibles.

El texto dispone que esos importes por metro cuadrado deberán aprobarse posteriormente mediante una orden de la Consejería de Vivienda. Una vez fijados, se actualizarán cada 1 de enero conforme a la variación del IPC.

Esta ausencia ha concentrado buena parte de las críticas de la oposición. PSOE y Podemos-IU consideran que no puede asegurarse que los hogares resulten realmente accesibles hasta que se conozcan sus precios y reprochan al Ejecutivo que la norma confíe principalmente en la iniciativa privada en lugar de ampliar directamente el parque público.

El Gobierno regional, por su parte, sostiene que los precios limitados, las ventajas urbanísticas y la reducción de los plazos permitirán que las promociones salgan al mercado por debajo del precio de la vivienda libre.

Más familias podrán acceder al IVA del 4%

El decreto regional no modifica directamente el IVA, un impuesto estatal, ni establece que todas las nuevas viviendas asequibles tributen automáticamente al 4%.

Lo que hace es ampliar hasta 5,5 veces el IPREM el límite de ingresos para acceder a las viviendas protegidas calificadas como de régimen especial. Las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública sí tributan al tipo superreducido del 4% cuando son vendidas por sus promotores, frente al 10% general aplicado a la vivienda nueva.

Por tanto, la medida permite que más familias de rentas medias puedan optar a promociones que disfrutan del IVA del 4%, pero no significa que toda vivienda incluida en la nueva categoría vaya a beneficiarse necesariamente de este tipo fiscal.

El Ejecutivo recuerda además que en la Región existe un tipo reducido del 3% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para la compra de vivienda habitual por menores de 40 años que cumplan las correspondientes condiciones.

Hasta un 50% más de edificabilidad

Otro de los grandes bloques del decreto está dirigido a hacer más atractiva la construcción de vivienda protegida para los promotores. La norma permite incrementar la edificabilidad hasta un 40% en determinados espacios urbanos degradados, antiguos entornos industriales o parcelas que presentan costes especiales de rehabilitación. La prima podrá alcanzar el 50% cuando el desarrollo se destine a vivienda protegida.

También se contemplan incrementos de hasta el 50% en determinados solares afectados por restos arqueológicos o paleontológicos y en proyectos residenciales unificados que reserven toda la vivienda exigida para algún régimen de protección pública.

La posibilidad de construir más superficie funciona como incentivo económico: el promotor obtiene un mayor aprovechamiento del suelo a cambio de incluir viviendas con precios limitados.

Un único procedimiento para desarrollar suelo

El decreto crea también el denominado Proyecto Unificado Residencial, que permitirá tramitar conjuntamente el planeamiento, la gestión urbanística, el proyecto de urbanización y la evaluación ambiental simplificada en determinados suelos urbanos no consolidados o urbanizables.

En estos desarrollos, las promociones de vivienda protegida deberán construirse antes que las viviendas libres. Los proyectos podrán además modificar algunas condiciones previstas en el planeamiento municipal, aunque necesitarán un acuerdo del ayuntamiento para ser admitidos a trámite. El Gobierno defiende que esta fórmula permitirá reducir unos procedimientos que actualmente pueden prolongarse durante años. La norma también sustituye parte de las tradicionales calificaciones provisional y definitiva por un sistema de declaraciones responsables y acreditaciones.

Oficinas, locales y edificios inacabados podrán convertirse en viviendas

La nueva regulación facilita el cambio de uso de oficinas, establecimientos hosteleros, locales situados en plantas bajas y otros espacios para convertirlos en viviendas, siempre que cumplan las condiciones de habitabilidad, accesibilidad, seguridad e inundabilidad.

Los ayuntamientos disponen, no obstante, de un plazo de seis meses para decidir que estas medidas no se apliquen en su municipio, limitar los ámbitos autorizados o excluir las zonas industriales de mayor intensidad. La norma permite además recuperar edificios y urbanizaciones que quedaron sin terminar. Para acogerse a estas ventajas, al menos la mitad de la edificabilidad resultante deberá destinarse a vivienda sometida a algún régimen de protección pública.

Las terrazas cubiertas dejarán de computar

Una de las novedades más llamativas afecta al diseño de las promociones. Las terrazas cubiertas no computarán a efectos de edificabilidad siempre que no superen el 30% de la superficie total de la vivienda.

Esto permitirá que los proyectos incorporen más espacio exterior sin consumir la superficie máxima que el planeamiento autoriza construir en la parcela. El Gobierno regional presenta la medida como una adaptación de las viviendas al clima y al estilo de vida mediterráneo.

Una protección general de diez años

Las nuevas viviendas asequibles estarán protegidas, con carácter general, durante diez años desde la concesión de la licencia de primera ocupación.

Transcurridos cinco años, el propietario podrá solicitar que se modifique el régimen de protección, siempre que devuelva las ayudas o bonificaciones recibidas con sus correspondientes intereses y la Administración autorice la operación. Cuando la vivienda se construya sobre suelo reservado permanentemente para vivienda protegida, no podrá ser descalificada mientras se mantenga esa calificación urbanística. Este periodo temporal es otro de los elementos cuestionados por la izquierda, que reclama que las viviendas financiadas o favorecidas mediante recursos públicos permanezcan protegidas de forma permanente para evitar que terminen incorporándose al mercado libre.

PSOE y Podemos-IU votan en contra

El PSOE ha acusado al Gobierno regional de presentar una norma que no garantiza una reducción real de los precios y que no apuesta suficientemente por la construcción directa de vivienda pública.

Podemos-IU sostiene igualmente que el decreto deja la respuesta al problema habitacional en manos del mercado y ofrece ventajas urbanísticas a promotores sin asegurar que las viviendas finales estén al alcance de jóvenes y familias con salarios medios.

Ambas formaciones han votado en contra de la convalidación, aunque tendrán ahora la posibilidad de presentar enmiendas durante la tramitación como proyecto de ley.

Vox se abstiene tras pactar la “prioridad nacional”

Vox ha permitido que el decreto salga adelante mediante su abstención. Su portavoz parlamentario, Rubén Martínez Alpañez, ha explicado que la decisión responde al compromiso alcanzado con el PP para incorporar el denominado criterio de “prioridad nacional” en el posterior desarrollo reglamentario de la norma. Ese criterio no aparece actualmente en el texto publicado en el BORM. Su contenido concreto, los requisitos que podría introducir y su encaje jurídico dependerán del futuro desarrollo normativo.

Vox considera que el decreto contiene algunos elementos positivos, pero mantiene que no resuelve suficientemente la escasez de suelo ni la presión fiscal. También ha criticado que el PP aceptara tramitarlo como proyecto de ley después de la convalidación.

El partido sostiene que esa tramitación retrasará la entrada en vigor, aunque el decreto ya está vigente desde el 8 de julio. El procedimiento parlamentario permitirá modificarlo, pero no paraliza las medidas que ya se encuentran activas.

Una segunda oportunidad después del rechazo de 2025

El Gobierno regional consigue así sacar adelante una nueva versión de su modelo de vivienda asequible después de que un primer decreto fuera rechazado por la Asamblea el 31 de octubre de 2025 con los votos de PSOE, Vox y Podemos-IU.