El valor del ladrillo
El Gobierno va a encargar a dos consultoras internacionales una valoración de los activos inmobiliarios de la banca española. De esta forma –se supone, y siempre en función del resultado final- que los inversores internacionales se quedarán tranquilos sobre la situacion real de nuestro sistema financiero y su exposición al sector inmobiliario. Pues bien, yo voy a hacer dar esa valoración en este artículo y estoy seguro de que mi diagnóstico se desviará un porcentaje mínimo del que resultará del detallado estudio de las consultoras. Y además, yo lo voy a hacer gratis.
La valoración de las consultoras va a ser que la vivienda terminada de primera residencia tendrá un valor, punto arriba o abajo, del 50% sobre el precio máximo que se alcanzó en el 2006. A la vivienda turística se le aplicará un porcentaje de reducción del 60% sobre ese mismo año de referencia y el suelo perderá para las consultoras un 80% del valor de tasación que hicieron los bancos a la hora de otorgar el préstamo correspondiente al promotor. Todo lo demás –exposición hipotecaria, promociones sin acabar, etc- tendrá un valor entre unos y otros porcentajes, siempre tendiendo a la baja por la misma lógica del objetivo final que se pretende, de obtener credibilidad por parte del mercado.
¿Y por qué lo sé?. Pues yo lo sé igual que lo sabe todo el mundo que tiene algo que ver con el mundo inmobiliario. Porque ya desde 2007 hay fondos de inversión, básicamente norteamericanos, destinados a invertir en el desplome del ladrillo español y que establecieron esos porcentajes de descuento para hacer las compras correspondientes. Y ahí siguen estando, sin moverse un ápice. Aunque dependiendo del volumen del paquete que se esté negociando los descuentos pueden incrementarse 10 o 20 puntos porcentuales. Estos fondos de inversión especializados –cuya existencia conocen perfectamente las entidades financieras españolas, que se han resistido como gato panza arriba a venderles sus activos inmobiliarios- son conocidos como “fondos buitre”. Creo que esa etiqueta los define a la perfección, más allá de las connotaciones éticas que cada uno le atribuya a la metáfora de un ave carroñera.
¿De verdad vale eso el ladrillo en España?. ¿O más bien el descuento se encontraría en la media del 27%, que es lo que ha bajado hasta ahora el precio de la vivienda en nuestro país?. Pues, desde mi punto de vista, eso es discutir sobre el sexo de los ángeles. Un activo de cualquier tipo vale lo que esté dispuesto a pagar por él la demanda solvente. Y, de momento, la única demanda solvente que puede sacar de un plumazo el stock inmobiliario del balance de los bancos españoles es la de los fondos buitre. La alternativa, que todos los bancos están poniendo en práctica con mayor o menor fortuna, es convertirse en grandes inmobiliarias y reconvertir a los directores de banco en agentes vendedores de pisos y parcelas.
¿Qué por qué se resisten los bancos a malvender el ladrillo?. Porque llevan en su código genético la experiencia de las crisis inmobiliarias anteriores, que al final reportaron enormes beneficios a sus balances por las plusvalías generadas por el stock recuperado mediante embargos o daciones de pago. Y eso mismo esperaban que volviera a pasar. Finalmente, parece que esas plusvalías acabarán en manos de los fondos buitre (el gran inversor Warren Buffet confesó que él compraría medio millón de casas en Estados Unidos, cuyos precios han caído un 40% de media en los últimos cinco años) y se escaparán finalmente de las cuentas de resultados de nuestra entidades fnancieras.
La pena -para los bancos y los deudores que se ha visto obligados a ceder sus casas- es que en el mismo momento en que la situación económica se estabilice, los porcentajes de paro empiecen a bajar y el optimismo vuelva a los consumidores, la curva de precios de los inmuebles dará un giro al alza. No en vano somos prácticamente el primer país del mundo en propensión a la propiedad de la vivienda. Y una vez más se demostrará que el precio y el valor son cosas completamente diferentes y, muchas veces, divergentes
Más artículos de Dionisio Escarabajal, en su blog del Círculo de Economía
La valoración de las consultoras va a ser que la vivienda terminada de primera residencia tendrá un valor, punto arriba o abajo, del 50% sobre el precio máximo que se alcanzó en el 2006. A la vivienda turística se le aplicará un porcentaje de reducción del 60% sobre ese mismo año de referencia y el suelo perderá para las consultoras un 80% del valor de tasación que hicieron los bancos a la hora de otorgar el préstamo correspondiente al promotor. Todo lo demás –exposición hipotecaria, promociones sin acabar, etc- tendrá un valor entre unos y otros porcentajes, siempre tendiendo a la baja por la misma lógica del objetivo final que se pretende, de obtener credibilidad por parte del mercado.
¿Y por qué lo sé?. Pues yo lo sé igual que lo sabe todo el mundo que tiene algo que ver con el mundo inmobiliario. Porque ya desde 2007 hay fondos de inversión, básicamente norteamericanos, destinados a invertir en el desplome del ladrillo español y que establecieron esos porcentajes de descuento para hacer las compras correspondientes. Y ahí siguen estando, sin moverse un ápice. Aunque dependiendo del volumen del paquete que se esté negociando los descuentos pueden incrementarse 10 o 20 puntos porcentuales. Estos fondos de inversión especializados –cuya existencia conocen perfectamente las entidades financieras españolas, que se han resistido como gato panza arriba a venderles sus activos inmobiliarios- son conocidos como “fondos buitre”. Creo que esa etiqueta los define a la perfección, más allá de las connotaciones éticas que cada uno le atribuya a la metáfora de un ave carroñera.
¿De verdad vale eso el ladrillo en España?. ¿O más bien el descuento se encontraría en la media del 27%, que es lo que ha bajado hasta ahora el precio de la vivienda en nuestro país?. Pues, desde mi punto de vista, eso es discutir sobre el sexo de los ángeles. Un activo de cualquier tipo vale lo que esté dispuesto a pagar por él la demanda solvente. Y, de momento, la única demanda solvente que puede sacar de un plumazo el stock inmobiliario del balance de los bancos españoles es la de los fondos buitre. La alternativa, que todos los bancos están poniendo en práctica con mayor o menor fortuna, es convertirse en grandes inmobiliarias y reconvertir a los directores de banco en agentes vendedores de pisos y parcelas.
¿Qué por qué se resisten los bancos a malvender el ladrillo?. Porque llevan en su código genético la experiencia de las crisis inmobiliarias anteriores, que al final reportaron enormes beneficios a sus balances por las plusvalías generadas por el stock recuperado mediante embargos o daciones de pago. Y eso mismo esperaban que volviera a pasar. Finalmente, parece que esas plusvalías acabarán en manos de los fondos buitre (el gran inversor Warren Buffet confesó que él compraría medio millón de casas en Estados Unidos, cuyos precios han caído un 40% de media en los últimos cinco años) y se escaparán finalmente de las cuentas de resultados de nuestra entidades fnancieras.
La pena -para los bancos y los deudores que se ha visto obligados a ceder sus casas- es que en el mismo momento en que la situación económica se estabilice, los porcentajes de paro empiecen a bajar y el optimismo vuelva a los consumidores, la curva de precios de los inmuebles dará un giro al alza. No en vano somos prácticamente el primer país del mundo en propensión a la propiedad de la vivienda. Y una vez más se demostrará que el precio y el valor son cosas completamente diferentes y, muchas veces, divergentes
Más artículos de Dionisio Escarabajal, en su blog del Círculo de Economía
