El Banco de España descarta una importante caída del precio de la vivienda en España, pese a las dificultades para acceder al crédito por el alza de tipos. En un informe publicado hoy se afirma que tras el impacto inicial de la pandemia, la demanda de vivienda en propiedad se ha recuperado, a escala nacional, con mayor intensidad que la oferta, más rígida a corto plazo, lo que se ha traducido en un cierto desajuste entre ambas y en presiones alcistas sobre los precios.
Asimismo, en las diferentes comunidades autónomas también se observa en los últimos años, de forma generalizada, una menor suficiencia de la oferta para atender la demanda. Los precios de la vivienda en propiedad han subido más en aquellas regiones que han acusado una mayor escasez relativa de su oferta.
Pese al encarecimiento del crédito, indican, es previsible que el precio de la vivienda, en términos nominales, continúe mostrando una resistencia a la baja mayor que las variables de cantidades del mercado residencial, como las compraventas o los visados, debido a la escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado.
Así, los analistas del Banco de España indican que el levantamiento gradual de las restricciones tras el confinamiento hizo que la demanda de vivienda se recuperara con intensidad, impulsada por la materialización de decisiones de compra postergadas al inicio de la pandemia. El repunte de las compraventas observado a lo largo de 2021 y 2022 se apoyó en la mejoría de la actividad y de la confianza de los agentes, una vez levantadas las limitaciones más severas impuestas para contener la pandemia, y en la utilización del ahorro acumulado durante esta, así como en la prolongación del entorno de tipos de interés históricamente reducidos.
También los extranjeros buscan vivienda
La recuperación de la demanda recayó, inicialmente, en el componente nacional de la demanda y, más tarde, en el extranjero. Los compradores nacionales tendieron a ser, de acuerdo con sus características socioeconómicas, hogares de renta elevada, mediana edad (entre 30 y 49 años) y niveles superiores de estudios. En cuanto a los adquirentes extranjeros, la recuperación coincidió con el fin de las restricciones a la movilidad internacional, que permitió la vuelta de las adquisiciones de segundas residencias por motivos vacacionales, que prácticamente habían desaparecido durante la pandemia. A ello se ha sumado una cierta demanda emergente de teletrabajadores procedentes de otros países. Como resultado, en 2022 las compraventas extranjeras superaron en un 40% su cifra de 2019 (último año previo a la pandemia).
Por el lado de la oferta, la iniciación de obra nueva venía registrando en los años precedentes a la pandemia niveles históricamente reducidos, posiblemente como consecuencia de los menores flujos inmigratorios en comparación con el período previo a la crisis financiera global y de la última fase del proceso de absorción del stock de vivienda sin vender que se había acumulado como consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria y que reunía las características necesarias (principalmente, en términos de ubicación) para ser demandado. El confinamiento supuso la parada temporal de las obras y un retraso de la aprobación de nuevos visados. Más recientemente, la iniciación de viviendas ha retomado los niveles prepandemia, si bien el retorno a dicha referencia ha sido mucho más lento y ha estado sujeto a más fluctuaciones que en el caso de las compraventas, por lo que la oferta es aún escasa.